Ипотека

Низкие ставки ЦБ помогают обзавестись жильем? Или форсируют деградацию экономики?

Сейчас в России модно требовать от ЦБ понижения ставки в том числе под предлогом того, что это поможет людям обзавестись жильем (а если говорить точнее - ипотекой).

На самом деле это не так - если система при этом остается в рамках ростовщической парадигмы "развития" - и ниже аналитики сайта RealInvestmentАdvice показывают почему на примере США.

Когда средняя семья обсуждает покупку недвиги, и сколько комнат там будет - это всего лишь хотелки. Сверка с реальностью наступает, когда они начинают считать бюджет.  Реально сделка состоит не в покупке дома, а в "покупке ежемесячного платежа", так как именно размер платежа определит недвигу, которую они купят.  Крайне важно понимать этот вопрос и увязывать как с процентной ставкой, так и с ценой на недвигу.

По статистике США мы видим, что в последние 30 лет ипотечная ставка все время сокращалась (синим, правая шкала) в то время как цена на недвигу росла (зеленым, левая шкала):

*Физическое* количество новых домов на тысячу работающих при этом падало:

В финансовом смысле реальной проблемой - ограничителем - становится размер ипотечного платежа, рассчитанный как доля от дохода семьи, и который достиг сейчас в США исторического рекорда:

График дня - несмотря на низкие ставки ФРС, доля от располагаемого дохода, которую ипотечники США выплачивают банкам на рекордно высоком уровне.

Если в 1968 средний ежемесячный ипотечный платеж составлял 7% от дохода, теперь это свыше 23%.  Это в предположении, что ипотечник сделал сразу платеж на 20% от стоимости дома. В реальности, в последние годы требования банков к размеру первоначального взноса сократились и процент составит не 23%, а больше.

Средний медианный доход семьи в США составляет  сейчас $55K в год. После уплаты налогов и вычета обязательных расходов они увидят, что могут позволить себе ипотечный платеж не более $600 в месяц.

Они связываются с риэлтером и, исходя из этого лимита, обсуждают размер куска пирога "американской мечты", который могут позволить.  При ипотечной ставке в 4% они смогут купить дом за $125K.  А на ставке в 7% (именно это и был нормальный уровень совсем недавно) это будет дом за $90K.

Это поясняет, почему США становится нацией живущих в арендованном жилье (красным - доля арендуемого жилья, синим - в собственности):

Нынешний рост базовой ставки ФРС вызовет рост ставок и по ипотеке, и так как количество сделок сократится, начнется и падение цен на недвигу.

Все эти рассуждения касаются не только ипотеки - тоже самое происходит и с потребительским кредитованием, американцы все глубже залазят в долги, чтобы поддержать уровень жизни. То же самое происходит и в корпоративном секторе, растущие новые долги дают все меньший возврат.

Возможно только два сценария, и они оба плохие:

1. ФРС будет поднимать ставку, пока не разразится новый кризис, после чего она вновь ее понизит и запустит QE, это позволит затянуть агонию примерно по японскому сценарию.

2. Расшивка долгов в виде каскада дефолтов и банкротств - этот сценарий стартовал в 2008, но был остановлен вмешательством ФРС.

Важно понимать, что нынешняя совокупная задолженность системы относительно размера экономики стала еще ХУЖЕ, чем в 2008, то есть второй вариант будет теперь еще более катастрофичным, чем тогда:

Авторство: 

Использованные источники: 

http://aftershock.news/?q=node/544324

Прямая связь между ценой недвижимости, ставками ипотеки и стоимостью аренды

Опять возвращаемся к вопросу о влиянии на цену недвижимости ставок по ипотеке.

Ситуация по США изложена alexsword в статье: Низкие ставки ЦБ помогают обзавестись жильем? Или форсируют деградацию экономики? http://aftershock.news/?q=node/544324

Я попытаюсь показать, эту же ситуацию на цифрах в РФ.

Для начала нужно понимать, что цена недвижимости связана со стоимостью только с нижней границы, то есть новое жилье не может стоить ниже чем сумма расходов на его возведение. А вот насчет верхней границы у меня есть большие сомнения. Цена однотипной квартиры в Москве и в 50 км от областного центра в глубинке России может отличаться в 20 раз.

Цена на любой товар определяется конкуренцией в аналогичных товарах, но и в значительной степени и конкурирующими товарами. Например, цена на говядину, зависит от предложений производителей, но в том числе на цену говядины влияют цены на другие сорта мяса (курятину, свинину и т.д.), сложно удержать цену говядины на уровне 1000 руб. за кг, если средние цены на кг курятины составляют 150 руб. за кг.

Для недвижимости конкурирующем товаром является аренда. Действительно, если предположим в каком-то городке можно снять квартиру в аренду за 5000 руб. в месяц. Думаю, спрос на недвижимость в данном городке будет небольшой - зачем покупать недвижимость за большие деньги, если можно без хлопот арендовать.

И установление цены на недвижимость можно рассмотреть с двух точек зрения:

1) какую цену за квартиру может заплатить инвестор, который вкладывает свои денежки в надежде получить процент прибыли больше, чем вложение в депозит в банке.

2) какую ежемесячную плату за ипотечную квартиру может платить человек, приобретающий недвижимость в ипотеку.

1. Цена инвестора

Предположим сдача однокомнатной квартиры в аренду может приносить ежемесячный доход инвестору в размере 20 тыс.рублей, что в год составит 240 тыс.

Предположим, ставка по обычному годовому депозиту составляет 10%.

Тогда максимальная цена квартиры, когда инвестору выгодно ее покупать, определяется как 240 тыс.руб./10% = 2 млн.400 тыс.рублей.

Если цена квартиры будет превышать эту максимальную цену, предположим 3 млн. рублей, инвестору лучше просто положить деньги в банк под 10% и получить за год 300 тыс. рублей процентов.

2. Цена ипотечника

Предположим ипотеку выдают под 12% годовых, при первоначальном взносе 10%.

Ипотечник готов платить взнос в размере обычной арендной платы (20 тыс.) плюс 5 тыс. на протяжении 20 лет, т.е. 25 тыс. руб., всего 25 тыс.х 12 х 20 лет = 6 млн.рублей, после чего квартира будет освобождена от залога по ипотеке.

Определим максимальную стоимость для ипотечника (здесь сложные проценты, можно посчитать в Excel): сумма кредита 2 млн. 270 тыс. рублей + 10% (первоначальны взнос) = 2 млн. 500 тыс.

Как видим, цена квартиры действительно, при данных показателях ставок депозита и ипотеки, должна составлять 2,4 - 2,5 млн.рублей.

Что будет если ставка ЦБ уменьшится и уменьшатся ставки депозита и ипотеки?

Расчет для ставки депозита в 6% и ставке по ипотеке 7% - делается аналогично и получается следующее:

цена инвестора - 4 млн. рублей

цена ипотечника - 3 млн. 500 тыс.

Как видим, уменьшение ставки ЦБ на самом деле вызывает рост цен на недвижимость  до 3,5 - 4 млн. рублей.

Как ни странно, но уменьшение ставки ЦБ РФ вызовет увеличение цен на недвижимость .что кстати подтверждается скачком цен на недвигу в 2000-х по мере понижения ставки.

http://aftershock.news/?q=node/544524