Мировая экономика Статьи по мировой экономике
  Новости
  Классические статьи по экономике
  Деньги
  Золото
  Нефть (ресурсы)
  Демократия
  США
  Ближний Восток
  Китай
  СССР и Россия
  Евросоюз
  Югославия
  Третий Мир
  Сельское хозяйство
  Производство
  Социальные вопросы экономики
  Образование
  Современная экономика
  Проблемы современной экономики
  Экономическая карта мира.
  Геополитика
  Государство
  Экономика будущего
  Наука
  Энергетика
  Международные фонды
  Всемирная торговая организация
  Катастрофы
  Терроризм
  Религия, Идеология, Мораль
  История
  Словарь терминов

Опрос
На Ваш взгляд Украина должна интегрироваться с
Евросоюзом
Россией
Или играть в "независимость" на транзитных потоках


Результаты

Спонсор проекта:
www.svetodiody.com.ua

  

Современная экономика >> Ипотека >> Ипотека

Ипотека

Низкие ставки ЦБ помогают обзавестись жильем? Или форсируют деградацию экономики?

Сейчас в России модно требовать от ЦБ понижения ставки в том числе под предлогом того, что это поможет людям обзавестись жильем (а если говорить точнее - ипотекой).

На самом деле это не так - если система при этом остается в рамках ростовщической парадигмы "развития" - и ниже аналитики сайта RealInvestmentАdvice показывают почему на примере США.

 

Когда средняя семья обсуждает покупку недвиги, и сколько комнат там будет - это всего лишь хотелки. Сверка с реальностью наступает, когда они начинают считать бюджет.  Реально сделка состоит не в покупке дома, а в "покупке ежемесячного платежа", так как именно размер платежа определит недвигу, которую они купят.  Крайне важно понимать этот вопрос и увязывать как с процентной ставкой, так и с ценой на недвигу.

По статистике США мы видим, что в последние 30 лет ипотечная ставка все время сокращалась (синим, правая шкала) в то время как цена на недвигу росла (зеленым, левая шкала):

*Физическое* количество новых домов на тысячу работающих при этом падало:

d24097d6f3c1af8dbc4f1644e6762fc9.png

В финансовом смысле реальной проблемой - ограничителем - становится размер ипотечного платежа, рассчитанный как доля от дохода семьи, и который достиг сейчас в США исторического рекорда:

 

График дня - несмотря на низкие ставки ФРС, доля от располагаемого дохода, которую ипотечники США выплачивают банкам на рекордно высоком уровне.

 

Если в 1968 средний ежемесячный ипотечный платеж составлял 7% от дохода, теперь это свыше 23%.  Это в предположении, что ипотечник сделал сразу платеж на 20% от стоимости дома. В реальности, в последние годы требования банков к размеру первоначального взноса сократились и процент составит не 23%, а больше.

Средний медианный доход семьи в США составляет  сейчас $55K в год. После уплаты налогов и вычета обязательных расходов они увидят, что могут позволить себе ипотечный платеж не более $600 в месяц.

Они связываются с риэлтером и, исходя из этого лимита, обсуждают размер куска пирога "американской мечты", который могут позволить.  При ипотечной ставке в 4% они смогут купить дом за $125K.  А на ставке в 7% (именно это и был нормальный уровень совсем недавно) это будет дом за $90K.

Это поясняет, почему США становится нацией живущих в арендованном жилье (красным - доля арендуемого жилья, синим - в собственности):

Нынешний рост базовой ставки ФРС вызовет рост ставок и по ипотеке, и так как количество сделок сократится, начнется и падение цен на недвигу.

Все эти рассуждения касаются не только ипотеки - тоже самое происходит и с потребительским кредитованием, американцы все глубже залазят в долги, чтобы поддержать уровень жизни. То же самое происходит и в корпоративном секторе, растущие новые долги дают все меньший возврат.

Возможно только два сценария, и они оба плохие:

1. ФРС будет поднимать ставку, пока не разразится новый кризис, после чего она вновь ее понизит и запустит QE, это позволит затянуть агонию примерно по японскому сценарию.

2. Расшивка долгов в виде каскада дефолтов и банкротств - этот сценарий стартовал в 2008, но был остановлен вмешательством ФРС.

Важно понимать, что нынешняя совокупная задолженность системы относительно размера экономики стала еще ХУЖЕ, чем в 2008, то есть второй вариант будет теперь еще более катастрофичным, чем тогда:

Авторство: 

alexsword

Использованные источники: 

realinvestmentadvice

http://aftershock.news/?q=node/544324

 

Прямая связь между ценой недвижимости, ставками ипотеки и стоимостью аренды

Опять возвращаемся к вопросу о влиянии на цену недвижимости ставок по ипотеке.

Ситуация по США изложена alexsword в статье: Низкие ставки ЦБ помогают обзавестись жильем? Или форсируют деградацию экономики? http://aftershock.news/?q=node/544324

Я попытаюсь показать, эту же ситуацию на цифрах в РФ.

Для начала нужно понимать, что цена недвижимости связана со стоимостью только с нижней границы, то есть новое жилье не может стоить ниже чем сумма расходов на его возведение. А вот насчет верхней границы у меня есть большие сомнения. Цена однотипной квартиры в Москве и в 50 км от областного центра в глубинке России может отличаться в 20 раз.

Цена на любой товар определяется конкуренцией в аналогичных товарах, но и в значительной степени и конкурирующими товарами. Например, цена на говядину, зависит от предложений производителей, но в том числе на цену говядины влияют цены на другие сорта мяса (курятину, свинину и т.д.), сложно удержать цену говядины на уровне 1000 руб. за кг, если средние цены на кг курятины составляют 150 руб. за кг.

Для недвижимости конкурирующем товаром является аренда. Действительно, если предположим в каком-то городке можно снять квартиру в аренду за 5000 руб. в месяц. Думаю, спрос на недвижимость в данном городке будет небольшой - зачем покупать недвижимость за большие деньги, если можно без хлопот арендовать.

И установление цены на недвижимость можно рассмотреть с двух точек зрения:

1) какую цену за квартиру может заплатить инвестор, который вкладывает свои денежки в надежде получить процент прибыли больше, чем вложение в депозит в банке.

2) какую ежемесячную плату за ипотечную квартиру может платить человек, приобретающий недвижимость в ипотеку.

1. Цена инвестора

Предположим сдача однокомнатной квартиры в аренду может приносить ежемесячный доход инвестору в размере 20 тыс.рублей, что в год составит 240 тыс.

Предположим, ставка по обычному годовому депозиту составляет 10%.

Тогда максимальная цена квартиры, когда инвестору выгодно ее покупать, определяется как 240 тыс.руб./10% = 2 млн.400 тыс.рублей.

Если цена квартиры будет превышать эту максимальную цену, предположим 3 млн. рублей, инвестору лучше просто положить деньги в банк под 10% и получить за год 300 тыс. рублей процентов.

2. Цена ипотечника

Предположим ипотеку выдают под 12% годовых, при первоначальном взносе 10%.

Ипотечник готов платить взнос в размере обычной арендной платы (20 тыс.) плюс 5 тыс. на протяжении 20 лет, т.е. 25 тыс. руб., всего 25 тыс.х 12 х 20 лет = 6 млн.рублей, после чего квартира будет освобождена от залога по ипотеке.

Определим максимальную стоимость для ипотечника (здесь сложные проценты, можно посчитать в Excel): сумма кредита 2 млн. 270 тыс. рублей + 10% (первоначальны взнос) = 2 млн. 500 тыс.

Как видим, цена квартиры действительно, при данных показателях ставок депозита и ипотеки, должна составлять 2,4 - 2,5 млн.рублей.

 

Что будет если ставка ЦБ уменьшится и уменьшатся ставки депозита и ипотеки?

Расчет для ставки депозита в 6% и ставке по ипотеке 7% - делается аналогично и получается следующее:

цена инвестора - 4 млн. рублей

цена ипотечника - 3 млн. 500 тыс.

Как видим, уменьшение ставки ЦБ на самом деле вызывает рост цен на недвижимость  до 3,5 - 4 млн. рублей.

Комментарий автора: 

Как ни странно, но уменьшение ставки ЦБ РФ вызовет увеличение цен на недвижимость .что кстати подтверждается скачком цен на недвигу в 2000-х по мере понижения ставки.

http://aftershock.news/?q=node/544524

 

 

 

 














  


 
 [ главная Сборник статей по экономике Игоря Аверина © 2006-2009  [ вверх
© Все права НЕ защищены. При частичной или полной перепечатке материалов,
ссылка на "www.economics.kiev.ua" желательна.
Яндекс цитирования